Cómo calcular tu crédito hipotecario paso a paso

Antes de buscar casa necesitas saber cuánto puedes pagar. No lo que un banco te autorizaría —que suele ser más—, sino lo que puedes sostener durante veinte años sin que tu vida se apriete.

Estas son las cuentas, en orden, con lo que necesitas para cada una.

Paso 1: tu ingreso de cálculo

Usa el ingreso neto, lo que efectivamente cae a tu cuenta cada mes después de impuestos y deducciones.

Si tu ingreso varía —comisiones, honorarios, negocio propio— no uses el promedio: usa el promedio de tus tres meses más bajos del año. La hipoteca se paga también en los meses flojos, y ese es justo cuando un compromiso ajustado se convierte en un problema.

Si van dos personas, sumen los dos ingresos netos, con la misma regla para cada uno.

Paso 2: tu capacidad de pago disponible

Los bancos destinan a deuda una porción de tu ingreso. Para tu propio cálculo, haz esto:

1. Toma tu ingreso neto mensual.
2. Resta los pagos de deudas que ya tienes: automóvil, créditos personales, tarjetas.
3. De lo que queda, la mensualidad de vivienda no debería rebasar un tercio si quieres holgura, y en ningún caso pasar de 40% sin un colchón sólido.

Un detalle que sorprende a mucha gente: en las tarjetas de crédito, varias instituciones consideran una proporción del límite disponible, no solo de lo que debes. Una tarjeta con límite alto que nunca usas puede estar restándote capacidad. Reducir ese límite —sin cancelar la tarjeta, que su antigüedad te sirve— a veces desbloquea monto.

Paso 3: la mensualidad no es solo capital e intereses

Al comparar, exige el pago mensual total desglosado. Incluye:

• Capital e intereses.
• Seguro de vida del acreditado.
• Seguro de daños del inmueble.
• Comisión por administración, si existe.

Los dos seguros son obligatorios mientras dure el crédito. Pregunta si puedes contratarlos con otra aseguradora: algunas instituciones lo permiten y la diferencia acumulada en dos décadas no es menor.

Y a esa mensualidad súmale, para tu presupuesto real de vivienda: predial prorrateado, mantenimiento del inmueble, cuota de condominio si aplica y un fondo para reparaciones mayores.

Paso 4: del pago mensual al monto de crédito

Aquí es donde conviene ir al revés de como lo hace todo el mundo. En vez de preguntar cuánto te prestan y ver qué mensualidad sale, decide primero la mensualidad que puedes pagar cómodamente y de ahí deriva el monto.

Cualquier simulador de crédito hace esa conversión si le das mensualidad, tasa y plazo. Corre el ejercicio con dos o tres plazos distintos y observa qué pasa: alargar el plazo baja la mensualidad y sube muchísimo el total de intereses. Es un intercambio legítimo, pero hay que verlo con las dos cifras a la vista.

Paso 5: el enganche y el avalúo

El banco presta un porcentaje del valor de avalúo, no del precio que pactaste con el vendedor. Si el avalúo sale por debajo del precio, esa diferencia se suma a tu enganche.

Es una de las sorpresas más frecuentes del proceso, y hay que preverla antes de firmar un apartado: presupuesta un margen por si ocurre.

Cada peso adicional de enganche baja la mensualidad y, sobre todo, el total de intereses. Pero no lo maximices al punto de quedarte sin fondo de emergencia: después del enganche y los gastos de cierre deberías conservar de tres a seis meses de gastos.

Paso 6: los gastos de entrada, completos

Además del enganche, presupuesta:

• Impuesto sobre adquisición de inmuebles —varía por estado o municipio—.
• Honorarios notariales y derechos de registro.
• Certificados y constancias.
• Avalúo.
• Comisión por apertura y gastos de investigación del crédito.
• Primas iniciales de los seguros.

No confíes en reglas de dedo para esto: pide a la notaría un presupuesto de escrituración por escrito y desglosado. Lo entregan sin costo y te permite ver qué parte son impuestos —que no se negocian— y qué parte honorarios —que sí varían entre notarías—.

Paso 7: comparar bien entre instituciones

Pide cotizaciones por escrito con exactamente el mismo monto, plazo y valor de inmueble. Sin esa igualdad no hay comparación posible. Arma una tabla con: tasa, CAT, pago mensual desglosado, gastos iniciales, total a pagar y estas dos cláusulas:

• Tasa fija o variable. Para una deuda de veinte años, la certeza tiene un valor que no aparece en ninguna tabla.
• Pagos anticipados sin penalización, y que el abono reduzca capital en vez de aplicarse a mensualidades futuras. Es de las cláusulas más valiosas que existen.

La prueba que confirma el número

Antes de solicitar, vive seis meses como si ya pagaras: aparta cada mes el costo total de vivienda proyectado y guarda la diferencia respecto a lo que pagas hoy.

El ejercicio te dice si el número es tolerable en tu vida real y si eres capaz de sostenerlo —y de paso acumulas seis mensualidades que se van directo al enganche—.

Lo que no debes hacer entre la solicitud y la firma

El banco vuelve a revisar antes de desembolsar. Muchas operaciones se caen ahí:

• Comprar un coche a crédito.
• Abrir tarjetas nuevas o pedir créditos personales.
• Cambiar de trabajo, si puedes evitarlo.
• Recibir depósitos grandes sin poder explicar su origen.
• Atrasarte en cualquier pago, aunque sea pequeño.

Preguntas frecuentes

¿La precalificación afecta mi historial?
Una consulta puntual no daña un buen historial. Lo que puede leerse mal es solicitar créditos formales en muchas instituciones en pocos días; compara primero con simuladores y precalificaciones.

¿Conviene el plazo más corto que pueda pagar?
En costo total, sí. En riesgo, no siempre: una mensualidad ajustada te deja sin margen. Una estrategia intermedia es contratar plazo cómodo y hacer abonos a capital cuando puedas.

¿Puedo usar mi crédito Infonavit junto con uno bancario?
Sí, es el esquema Cofinavit, para cuando el monto necesario supera lo que el instituto otorga por sí solo. Implica dos evaluaciones y un proceso más largo. Más a fondo en Crédito.